中古マンションの査定・評価
中古マンションの査定・評価

中古マンションを売買するときの
査定・評価をどうする？

 　　

中古マンションの査定・評価のしかた

マンションの中古物件の中には、ずさんな設計や建築が行われた物件も少なくありません。

特に、いわゆる「バブル時」の建築物は要注意です。

バブル景気による建設ラッシュで、技術力の少ない日雇い労働者が多く投入されていたこの時期のマンションは、いいかげんな不良完成物件が多いのです。

これは、社会問題視されている事実です。

中古のマンションの出来を見極めるのは、建築職人でない普通の人には難しいものです。

よっぽどはっきり壊れていない限り、見た目だけで良し悪しを判断するのは、至難の業です。

そこで、ひとつの視点として、法的な視点から、マンションの品質を判断することにします。

中古マンショんと住宅品質確保法（品確法）

平成１２年の春に、不動産購入者の保護を目的として「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行されました。
この法律は通称「品確法」といわれてますが、それ以前に流通していた中古物件はその法律に該当しません。
品確法とは、２つの制度から成り立っています。
住宅の性能を明らかにし、きちんとその性能が達成された住宅を引き渡す仕組み｢住宅性能表示制度｣と、住宅の結果に
対する保証を充実させる｢瑕疵担保期間の１０年義務化｣です。
｢住宅性能表示制度｣は、任意の制度ですが、これに基づいて設計・建築がなされていれば、一応の安心が得られるわけです。
ともかく、制度が設けられたことから、今後の中古市場においては、平成１２年春の以降と以前では、中古物件の価格差や
資産価値が大きく開くものと予想されます。
建築する側は、指定住宅性能評価機関に依頼して、客観的に住宅性能を評価してもらいます。
同機関は、設計段階・施工段階・完成段階に計３〜５回の検査を実施して、基準の項目ごとに性能ランクを示した住宅性能
評価書を交付します。
「住宅性能評価書」があれば、中古であっても、建物のレベルが一目瞭然で確認できるのです。
「住宅性能評価書」がない場合は、どうでしょうか。
「不動産インスペクション」というシステムがあります。
民間の一級建築士などによって行われる、住宅の建物診断です。
１０万円程度の費用で専門家による診断を受けることができるので、購入前の判断材料になります。
買うかどうかわからない物件に、いちいち１０万円も払えるかどうかという、問題もあります。
これは、購入する側ではなく、販売サイトが実施すのが筋ではないかと考えます。

建築基準法と住宅品質確保法（品確法）

住宅に関する法律には建築基準法がありますが、これは戦後間もなく制定された法律で、建築の最低基準を定めた法律です。
最低基準を定めたと言うことですから、これを遵守するのは当然の事であり、守られているからと言って、消費者保護の観点
から見ると不十分である事は、多くの建築プロ達が認めています。
そんな中、平成12年４月１日に住宅の品質確保の促進等に関する法律が 「住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益
の保護および住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ること」を目的として施行されました。
住宅品質確保法 あるいは単に「品確法（ひんかくほう）」とも言われています。

この法律の骨子は次の3つです。

1.消費者でも性能を比較できるよう共通ルールを定めた住宅性能表示制度の創設。
　住宅の基本的な性能の表示ルールを定めて、ユーザーに情報開示すると同時に、第三者機関が評する制度が住宅性能表
　示制度です。
　品確法に基づいて創設された。従来は、住宅メーカーや不動産会社が独自に性能を表示し、また項目もバラバラだったため、
　ユーザーが相互に比較することが出来ませんでした。
　これに対して、項目ごとに等級で表した日本住宅性能表示基準を設け、指定住宅性能評価機関が評価を行うようになりま
　した。
　ただし性能表示と第三者機関の評価は自動的に付いて来るものではなくユーザーの任意になります。

2.裁判に至る前にトラブルを解決する住宅紛争処理体制の整備。
　指定住宅紛争処理機関が住宅に関する紛争を迅速かつ適正に解決できるよう、住宅紛争処理の参考となるべき技術的基
　準を国土交通大臣が定めています。
　一例を挙げると住宅の床に6/1000以上の勾配の傾斜が生じた場合には、構造耐力上主要な部分に瑕疵が存する可能性
　が高い、などです。

建築基準法と住宅品質確保法（品確法）ー続き

3.新築の基本構造部分の10年保証を義務づけた瑕疵担保責任の充実。

住宅を購入したり新築した際、引き渡しの時には気づかなかった欠陥＝瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及が出来るようになりました。
売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求出来ます。
請負契約では引き渡し後、5年間（マンションなどは10年間）は施工会社に修繕・補修の請求が可能です。
従来はこの期間を特約で短縮している事が多かったのですが、品確法で長期保証が義務づけられました。
このように住宅性能評価の制度や瑕疵担保責任の特例などが柱となっていますが、平成12年10月にスタートした新築住宅　
の性能評価制度は任意であることからまだ十分に普及しているとは言い難い状況のようです。
ただし、平成17年末のマンション耐震強度偽装問題の発覚以降、住宅性能評価書の申請自体は急増しているようです。
最新情報は国土交通省のホームページで確認する事が出来ます。　　　
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/hinkaku.htm
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